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楼市“千里冰封”,只有这个省例外?!

21-11-23 10:43 来源:楼市参考 编辑:高正武
咪乐|直播|在线下载 而事实也足以令人欣慰。

  在二三线楼市普遍降温之际,海南的房价却依旧坚挺!

  据统计局数据,10月三亚新房价格涨幅居前70城之首。

  具体来看:

  三亚(0.8%),北京、银川(0.6%),杭州、西安(0.4%);

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  二手房价格涨幅居前的城市:

  赣州(0.5%),三亚(0.4%),海口(0.3%)。

  海口新房、二手房,三亚新房价格指数连续第16个月环比上涨。

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  楼市走出独立行情的海南,有何过人之处?

  01

  自贸港利好

  现阶段看海南,关键词是自贸港、旅游岛和免税。

  作为中国最大的经济特区,离东南亚最近的沿海省份,海南地理位置得天独厚。

  独立隔绝,气候宜人,适宜发展海岛旅游业。

  把海南建成自由贸易港,实行一系列免税优惠政策,建成全球开放高度和贸易枢纽中心;

  不仅可以展示我们的制度优越性,还能给隔壁的岛带来一些压力。

  何为自由贸易港?

  实际上就是境内关外,从地理范畴来说,海南是在我国境内,但从行政监管来看,则在海关管理关卡之外。这是一个单独划定的独立关税区。

  现在,海南免税店的购物限额为10万每年,已经有代购专门飞海南帮人买化妆品和奢侈品。

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  今年上半年,海南离岛免税购物金额267.7亿元,增长2.6倍,离岛免税销售额达302.6亿元,同比增长2.2倍。

  免税购物带动旅游发展,上半年海南省接待游客4321.1万人,获得旅游收入819.8亿,实现双增长。

  预计海南自贸港将于2025年之前实现全岛封关运作,届时购买进口商品将享受“白菜价”。

  从这里购买同款进口汽车,将比传统4S店便宜15%至30%,LV已经考虑在海南设立首家免税商店。

  同时,海南还实行企业和人才所得税低税率,吸引高科技企业和高端人才入驻海南。

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  也就是说,一个100万年薪的高端人才,来海南工作,每年可以多挣10万以上的工资。

  参考新加坡,国土面积仅为719.1平方公里,约为上海的1/9。

  凭借自由贸易港政策,1965年后,新加坡逐渐发展成为亚洲重要的服务和航运中心之一。

  未来的海南,有望超越香港,比肩新加坡,成为对外开放的引擎枢纽。

  02

  房地产市场供需失衡

  海南作为全国贸易限制最宽松的地方,房地产政策却最为严厉。

  去年6月,当地管理层曾说过,要严格控制房地产,海南的房地产不是外面想要多少就建设多少,不能成为房地产的加工厂。

  意思是不能让政策对海南自贸港的利好转变为房地产泡沫。

  海南楼市政策的调整,起自2017年。

  在2017年底那一轮调整中,海南出台政策宣布了四大举措:

  1、全省海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅;

  2、严禁以发展其他产业,建设产业园区、特色小镇、美丽乡村等各种名义变相开发商品住宅;

  3、严禁以产权式酒店名义变相开发商品住宅,停止产权式酒店项目规划报建审批;

  4、停止批准套型建筑面积在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建设。

  这一轮调整的结果,意味着海南“海景房”将陡然变得稀缺。

  从海南统计年鉴2021数据可以看出,自2017年开始,海南的房屋竣工面积不断下降,尤其是2020年,竣工面积出现腰斩。

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  到了2018年,随着中央在海南设立全岛自贸区、自贸港政策的明确,海南又出台了新一轮大招。

  包括全岛限购、外地人70%首付、5年社保、5年禁售!

  随后,海南又开始了一轮“闲置土地回收”风暴。据统计,回收的闲置土地面积相当于海南近6年土地出让面积总和。

  此外,在过去几年里,海南还多次实行“两个暂停”政策——一是暂停批地,另一个是对有地的房地产商暂停批件。

  这一系列强调控措施的最终结果,是大幅减少了建设用地,尤其是可以向岛外人士销售的住宅、公寓等房屋的建设用地。

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  从统计数据可见,海南的住宅投资从2017年开始下降,办公与商业用房投资相对增加。

  与此同时,海南的发展利好积累了巨大的购房需求。

  一些人才把户口迁入海南,直接获得2套房购房资格,叠加本地刚需和改善购房,市场购房需求扩大。

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  由此,海南房价过去一年出现了上涨势头。

  03

  房地产税试点

  之前有专家提出建议,率先在深圳、海南开展房地产税试点。

  如果海南被纳入房产税试点,对海南房价,将形成巨大利空。

  横向来看,美国的夏威夷,作为一个旅游休闲为主的海岛,房产税税率却是美国最低。

  从全美看,美国房产税税率的中位数1.31%,也就是一座200万美元的房子平均每年上交房产税为2.62万美元。

  而以夏威夷州的房产税税率中位数0.31%计算,则只需交0.62万美元。一个重要原因是这里的房子不会全年使用,主要在冬季使用率比较高。

  如果未来海南参考夏威夷模式,那么海南的房子持有成本将会比较低。

  那么房产税政策对海南而言,反而是利好了。

  从长远看,海南应该是走夏威夷模式。到海南,可以度假旅游,还能购物血拼。

  值得长期看好的海南,买房可以选哪儿?

  海南的西部岸线有核电站、石化项目和散装港,所以价值不如东部岸线。

  从海口西海岸到三亚以西的海南东部岸线,是被刻意保留的,环境有比较大的优势。

  如果投资不动产,要首选这个区域。

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